JAKARTA – Banyak masyarakat masih bingung mengenai proses dan biaya balik nama sertipikat rumah dari orang tua kepada anak. Padahal, pengalihan hak atas tanah perlu dilakukan secara resmi agar tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.
Saat orang tua ingin menyerahkan rumah kepada anak, baik melalui hibah maupun warisan, proses administrasi pertanahan yang harus ditempuh adalah balik nama sertipikat.
Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru yang sah secara hukum.
“Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Shamy Ardian di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Senin (20/04/2026).
Menurutnya, banyak warga baru menyadari pentingnya balik nama saat tanah hendak dijual, diagunkan ke bank, atau dipakai untuk keperluan hukum lain. Akibatnya, proses pengurusan sering terasa lebih berat karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Pahami Perbedaan Hibah dan Waris
Shamy menegaskan, masyarakat harus memahami perbedaan antara hibah dan waris sebelum mengurus peralihan hak.
Hibah dilakukan ketika orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku setelah pemilik meninggal dunia. Perbedaan ini akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, hingga skema pajak dan biaya yang dikenakan.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegasnya.
Tahapan Balik Nama Sertipikat
Secara umum, terdapat empat tahap dalam proses balik nama sertipikat, yaitu:
- Dasar hukum peralihan hak
- Pembuatan akta oleh PPAT/notaris
- Pembayaran pajak dan bea
- Pencatatan resmi di Kantor Pertanahan
Setiap tahapan memiliki konsekuensi biaya yang harus disiapkan pemohon.
Rincian Biaya yang Perlu Disiapkan
Beberapa biaya yang biasanya muncul dalam proses balik nama antara lain:
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Biaya pembuatan akta hibah atau waris
- Biaya layanan Kantor Pertanahan
- PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
- Pajak lain sesuai kondisi objek tanah
Besaran biaya dapat berbeda di tiap daerah.
Biaya layanan di Kantor Pertanahan dihitung berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan kantor setempat, dengan rumus nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, lalu dibagi 1.000.
Masyarakat juga dapat mengecek estimasi biaya melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Syarat Balik Nama Karena Waris
Untuk pengurusan waris, dokumen yang perlu disiapkan meliputi:
- Formulir permohonan bermaterai
- Surat kuasa jika diwakilkan
- Fotokopi KTP dan KK ahli waris
- Sertifikat tanah asli
- Akta kematian
- Surat Keterangan Waris
- Akta wasiat notariil (jika ada)
- SPPT dan PBB tahun berjalan
- Bukti pembayaran BPHTB
- Bukti SSP/PPH jika nilai tanah di atas Rp60 juta
Syarat Balik Nama Karena Hibah
Sementara untuk hibah, syarat administrasi meliputi:
- Formulir permohonan bermaterai
- Surat kuasa jika diwakilkan
- KTP dan KK pemberi serta penerima hibah
- Sertifikat tanah asli
- Akta hibah dari PPAT
- Izin pemindahan hak (jika dipersyaratkan)
- SPPT dan PBB tahun berjalan
- Bukti pembayaran BPHTB
- Bukti SSP/PPH untuk nilai tanah di atas Rp60 juta
Jangan Ditunda
Shamy mengingatkan masyarakat agar tidak menunda proses balik nama. Sebab, biaya pengurusan dapat meningkat akibat kenaikan NJOP, denda keterlambatan, atau dokumen lama yang belum diperbarui.
“Nah ini kalau semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya.
